Manuela Ruggi – Avvocato – (manuelaruggi@gmail.com)
Giuseppe Settanni – Università degli Studi di Bologna -(giuseppe.settanni@unibo.it)
SOMMARIO
1. Introduzione.
2. Reverse mortgage, prêt viager hypothécaire e hipoteca inversa: l’esperienza degli altri ordinamenti.
3. Breve storia delle vicissitudini del prestito vitalizio ipotecario nell’ordinamento italiano.
4. Prime analisi (e primi problemi) del prestito vitalizio ipotecario: oggetto, causa, forma, struttura.
5. Figure affini: il mutuo, la rendita vitalizia, la nuda proprietà, la cessione del quinto. Somiglianze e differenze.
6. Prestito vitalizio ipotecario, divieto di patto commissorio, patto marciano: nuove prospettive.
7. Ulteriori problematiche connesse al prestito vitalizio ipotecario.
8. La problematica delle trattative precontrattuali e del rimborso delle spese sostenute: una deroga ai principi generali dell’ordinamento.
9. Aspetti peculiari relativi alla polizza assicurativa sull’immobile: tra obbligatorietà e libertà di scelta del cliente.
10. Conclusioni.
Il presente lavoro analizza la figura del prestito vitalizio ipotecario – istituto introdotto dal legislatore circa 15 anni fa, poi recentemente riformato e aggiornato con alcune norme di dettaglio – per verificarne i principali aspetti problematici che lo (hanno reso e) rendono uno strumento di difficile utilizzo da parte dei consumatori. Dopo alcuni cenni comparatistici agli istituti che hanno ispirato il legislatore italiano (il reverse mortgage degli ordinamenti anglosassoni, il prêt viager in Francia e la spagnola hipoteca inversa), il saggio prova dapprima a delinearne i caratteri essenziali (causa, oggetto, forma e struttura), per poi passare ad analizzare le figure affini già esistenti nell’ordinamento (il mutuo, la rendita vitalizia, la nuda proprietà, la cessione del quinto) e le peculiarità che lo contraddistinguono. Infine, il lavoro si sposta sugli aspetti più problematici dell’istituto de quo, quali i rapporti dello stesso con il patto commissorio e il patto marciano, le specificità relative alle trattative precontrattuali e al rimborso delle spese sostenute per il contratto in oggetto, alcuni dubbi in merito alla polizza assicurativa sull’immobile oggetto di ipoteca del prestito vitalizio, e così via, ipotizzando scenari e soluzioni in linea con l’ordinamento.
This work analyses the Italian prestito vitalizio ipotecario – a legal arrangement introduced by the legislator about 15 years ago, and then recently reformed and updated with various implementation rules – to verify the main problematic aspects that (made and) make it a difficult tool to use by consumers. After some comparative references to the legal arrangements that inspired the Italian legislator (the reverse mortgage of the Anglo-Saxon systems, the prêt viager in France and the Spanish hipoteca inversa), the essay first outlines the essentials of prestito vitalizio ipotecario (cause, object, form and structure), only to then move on to analyse similar arrangements already existing in the legal system (loans, life trusts, bare ownership, payday loans) and the peculiarities that distinguish it. Finally, the work shifts to the most problematic aspects of prestito vitalizio ipotecario, such as the relationship with the patto commissorio and the patto marciano, the specificities relating to pre-contractual negotiations and the reimbursement of expenses incurred for the contract, some doubts with regard to insurance policies on property subject to mortgage of the prestito vitalizio ipotecario, and so on, hypothesising scenarios and solutions in line with the law.
